【問 42】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約(代金3,200万円)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1. 割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金を受け取ることができる。
2. 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に基づき、契約内容を明示する義務がある。
3. 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、あらかじめ合意することができる。
4. 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、法定の損害賠償が適用されることになる。
宅建試験 2021年 問42
解答と解説
👋 こんにちは、宅建試験に挑戦する皆さん!宅建大好きたっくんです( ・∀・)つ〃∩
今回の問題の正解は選択肢2です!
この選択肢が正しい理由を見ていきましょう。選択肢2では、「当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。」と述べています。
ここで重要なのは宅地建物取引業法第41条です。これは、手付金を受け取る際に、工事が完了していない場合でも一定の条件下では保全措置が不要であることを示しています。つまり、手付金や中間金を受け取ることができるということです 😉
例えば、家を建てる前に契約を結ぶ際、工事がまだ始まっていなくても、約束を守るためにお金を受け取ることができるんです。簡単に言うと、建物が完成する前でも、安心してお金を受け取れるということなんですよ(^_^)v
各選択肢の詳細解説
選択肢1: 割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
この選択肢は不正解です。なぜかというと、割賦販売の場合、所有権は契約時に移転するのではなく、代金全額が支払われるまで移転しないため、登記の義務はありません。
所有権の移転登記は、法律で定められた手続きで、所有権が誰に属するかを公的に示すものです。つまり、代金が全額支払われるまでは、所有者は変わらないということです(・∀・)ノ
✨ ここがポイント!✨ 割賦販売では、支払いが終わってから所有権が移転します。
選択肢3: 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
この選択肢も不正解です。なぜなら、法律上、損害賠償の予定額と違約金の設定は可能だからです。ただし、過剰でないことが求められます。
損害賠償の予定額とは、契約不履行があった場合にあらかじめ決めておく賠償金のことです。つまり、契約破棄の際にどれだけの金額を支払うかを事前に決めることができるんですよ(^_^)
選択肢4: 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。
この選択肢も不正解です。法律では、売買代金の額の10分の2を超えることができる場合があります。つまり、賠償金の上限は一律ではないということです(・∀・)ノ
✨ ここがポイント!✨ 債務不履行の場合は、状況に応じた賠償金が請求できることもあります。
この問題の重要ポイント
法的根拠
この問題で問われているのは、手付金の取扱いや契約解除に関する法律知識です。特に、宅地建物取引業法第41条が重要になります。
🎯 これだけは覚えておこう!
- 工事完了前でも手付金を受け取ることができる条件がある
- 割賦販売では支払いが終わるまで所有権が移転しない
- 損害賠償や違約金は法律で定められた範囲内で設定可能
類似問題と出題傾向
過去の類似問題
過去の宅建試験でも、契約解除や損害賠償に関する問題が出題されています。特に、手付金や契約の内容に関する選択肢が多いです。
⚠️ こんな問題にも注意!契約解除や賠償金の内容を問う問題は頻繁に出るので、しっかりと理解しておきましょう!
まとめ
🌟 お疲れさまでした!今回の問題は、宅建士にとって非常に重要な知識を問うものでしたね。手付金や契約解除についての理解は、不動産取引において欠かせません。
💪 次の問題も一緒に頑張りましょう!これからも宅建を楽しんで学んでいきましょうね( ・∀・)つ〃∩
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