宅建試験 2023年 問45

解答と解説

👋 こんにちは、宅建試験に挑戦する皆さん！

今日は、宅地建物取引業者Ａが自ら売主として新築住宅を販売する際の特定住宅瑕疵担保責任についての問題を解説します！

正解は選択肢4です！

この選択肢が正しい理由は、たとえ売買契約において瑕疵担保責任を免除する特約があったとしても、法律上、Ａは住宅販売瑕疵担保保証金の供託または責任保険契約を結ぶ義務があるからです。

法的根拠としては、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律があり、これは住宅の瑕疵に対する保護を目的としています。つまり、売主が責任を免れることができない場合があるということです 😉

日常生活の例で考えると、家を買ったときに「瑕疵があっても責任を負わない」と言われるのは不安ですよね。それを防ぐために、売主にはしっかりとした保証が求められています。

各選択肢の詳細解説

選択肢1: Ａが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第１条第１項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むものである場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。

この選択肢は不正解です。なぜなら、宅建業者であれば、たとえ特定の法律に基づく例外があったとしても、瑕疵担保責任の確保が求められるからです。つまり、特定の条件を満たしても義務は変わらないということです 😅

選択肢2: Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、Ｂに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。

こちらも不正解です。実は、最近の法律改正により、書面の交付に代えて電磁的方法（メールなど）での提供が認められています。つまり、紙の書類にこだわる必要はないということです 📄⚡

選択肢3: Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。

こちらも不正解です。供託所の選定については、最寄りである必要はなく、当該住宅の所在地に適した供託所であれば問題ありません。つまり、近くの供託所だけが選べるわけではないということです 🏢

選択肢4: ＡＢ間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもＡが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Ａは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

これが正解です！法律では、瑕疵担保責任を免除する特約があっても、売主にはしっかりした保証を提供する義務があるため、供託や保険契約が必要です。つまり、契約で責任を放棄することができないということです 💪

この問題の重要ポイント

法的根拠

この問題では、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律が問われています。この法律は、住宅購入者を守るためのものです。

🎯 これだけは覚えておこう！

• 瑕疵担保責任は法律で定められている
• 売主は責任を免れることができない
• 住宅販売瑕疵担保保証金の供託は必須

類似問題と出題傾向

過去の類似問題

過去の試験でも、瑕疵担保責任に関する問題が頻出です。特に、売主と買主の契約関係についての理解が問われることが多いので、しっかりと押さえておきましょう！

⚠️ こんな問題にも注意！

• 瑕疵担保責任の免除特約に関する問題
• 保証金の供託に関する手続きの問題

試験対策として、過去問をたくさん解いて、出題傾向を把握しておくことが大切です！

まとめ

🌟 お疲れさまでした！

今日の問題を通じて、瑕疵担保責任についての理解が深まったと思います。この知識は、実際の不動産取引でも非常に重要です！

💪 次の問題も一緒に頑張りましょう！

たっくんでした( ･∀･)つ〃∩ また次回も一緒に頑張ろう！